18271390911 一、租賃的坑，您得躲
想要在越南投資，辦公場地的租賃必不可少，而且無論是國內(nèi)ODI備案，還是領(lǐng)取越南公司的營業(yè)執(zhí)照，租賃協(xié)議都是重要的文件之一。首先，就讓我們來說說租賃合同的事兒：
簽訂租賃合同之前，必須先了解您所租賃的這塊土地的性質(zhì)：越南可用于設(shè)立公司、辦廠的土地按性質(zhì)可分為三類：
1、農(nóng)地；
2、自設(shè)工業(yè)區(qū)；
3、國家級工業(yè)區(qū)。
因三種類型土地的功能不同，因此租金、手續(xù)和稅收的政策等也各有差別。
農(nóng)地在所有可用于租賃的土地中，因其租金價格最低而備受青睞，農(nóng)地在所有可用于租賃的土地中，因其租金價格最低而備受青睞，但因缺乏對越南政策和法律的足夠了解，導致在租賃了農(nóng)地之后，發(fā)現(xiàn)很多手續(xù)無法辦理，開展正常的經(jīng)營活動也無法開展。
雖然根據(jù)越南相關(guān)法律和政策規(guī)定，農(nóng)地可以自建后用于租賃，但僅能作為倉儲使用，不得從事加工、生產(chǎn)等活動。因此，如果在越南的投資活動涉及加工，即便是最簡單的加工，都不能租賃性質(zhì)為農(nóng)地的土地。
自設(shè)工業(yè)區(qū)是投資者從越南當?shù)卣庂徺I土地，之后按照規(guī)定辦理申請建設(shè)許可證，批準環(huán)境影響評價報告等手續(xù)建立工廠。工廠建立之后，再跟當?shù)氐耐顿Y局簽訂相關(guān)的協(xié)議和手續(xù)，隨后才可辦理可以用于租賃的執(zhí)照。
在自設(shè)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，投資者可以從事各種制造、加工等活動，有特殊工藝流程的按照相應的規(guī)定，辦理許可手續(xù)即可。但，如果想要將自設(shè)園區(qū)內(nèi)的空余廠房租賃給他人使用，務必先辦理可以用于租賃的相關(guān)執(zhí)照。相反，如果投資者租賃的是自設(shè)工業(yè)區(qū)的土地，簽租賃合同之前一定要弄清楚該工業(yè)區(qū)的所有權(quán)人是否辦理了可用于租賃的營業(yè)執(zhí)照。
此前，我們的一家客戶就是因為簽了租賃合同，支付了第一筆租金之后，帶著材料去辦理營業(yè)執(zhí)照時被告知其租賃的土地，不能被租賃。隨后，該客戶要求與房東解除租賃合同，并退還已支付的房租，但多次協(xié)商無果。后來找到了我們，請求我們幫忙處理其租賃合同糾紛，我們在查看了他簽署的租賃合同后，發(fā)現(xiàn)合同中并沒有關(guān)于該廠房或土地可依法被租賃的明確約定，也沒有約定出租方租賃出去的廠房或土地如果承租方不能辦理相關(guān)手續(xù)時，出租方應當承擔的責任。最終，客戶承擔了所有的經(jīng)濟損失。
自設(shè)工業(yè)園區(qū)的租金，較之農(nóng)地相比貴上1-2倍，熱門投資地區(qū)可能更貴。但園區(qū)內(nèi)的經(jīng)營范圍和功能就更為廣泛，除不能直接進行出口之外（出口須經(jīng)越南當?shù)氐馁Q(mào)易公司），其他手續(xù)卻更為方便了。
因此，在租賃時，一定要注意所租賃的土地有沒有對外出租的權(quán)限?？梢钥紤]找已經(jīng)在越南當?shù)刭徺I土地的國內(nèi)投資者進行合作，一方面，雙方都是中國人，溝通比較方便；另一方面，他們因已經(jīng)在越南有了一定的發(fā)展基礎(chǔ)，如果能夠與之配套或在同一產(chǎn)業(yè)鏈上合作，對于我們新投資者打開市場則會更為便利。
越南截至目前，已經(jīng)建成307國家工業(yè)區(qū)，其中北部63個、中部46個、南部151個、九龍江平原地區(qū)47個。目前，因越南北部地區(qū)成為中國投資者的首選地，加之三星、立訊、仁寶、華碩、緯創(chuàng)等知名電子公司在越南北部落戶，導致越南北部的租金猛漲，這些大型電子公司落地時，又帶來了與之配套的一級、二級供應商等與之聚集，更加劇了北部地區(qū)的租賃困難，北寧省甚至到了一地難求的境地。
國家級工業(yè)區(qū)因其屬于越南國家建設(shè)，是固有的工業(yè)園區(qū)，因此相應的配套設(shè)施最為完善，雖然租金價格是三種工業(yè)區(qū)中最高的，但在該工業(yè)園區(qū)內(nèi)，不僅進出口手續(xù)辦理便捷，其他相應的手續(xù)辦理起來也是極為方便，甚至還有稅收上的優(yōu)惠政策。如一般類型的企業(yè)可以享有兩免四減半的稅收優(yōu)惠，高科技類型企業(yè)，如IT行業(yè)，更能享受到四免九減半的稅收優(yōu)惠。
因此，投資者需要認真考慮，自己的對外投資主要是從事哪個行業(yè)，發(fā)展哪塊業(yè)務，與自己配套的企業(yè)分布在哪里，之后再決定自己的投資地點。
大部分中國投資者都是以國內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)為股東，可能是唯一股東，也可能是聯(lián)合股東在越南進行投資。但鑒于當前，越南投資炙手可熱，越南政府給中國投資者增加了一些非官方的壁壘，導致中國投資者，尤其是直投者困難重重。這就是使得一些投資者鋌而走險，選擇尋找越南當?shù)厝俗鳛楣蓶|，一方面加快了投資進程，另一方面也省去了很多繁瑣的手續(xù)。但風險也隨之增加，歷年來，越南籍股東或董事利用身份優(yōu)勢侵奪公司利益，將中國投資者擠出公司的案件屢見不鮮。尤其是貿(mào)易型公司，更為常見。因越南當?shù)氐馁Q(mào)易保護主義，想要在越南設(shè)立貿(mào)易公司的門檻極高，加上3000萬以上美金的高額注冊資本，使得很多投資者選擇找越南人結(jié)婚，之后再注冊貿(mào)易公司，置辦資產(chǎn)等。但，人性在利益面前，就顯得微不足道了，面對越來越大的利益誘惑，越南籍的股東或董事通過各種手段掠奪投資者的奮斗成果，最終導致投資者落得個人財兩空的境地。
因此，想要通過結(jié)婚或者找越南國籍的人合作開設(shè)公司、置辦資產(chǎn)的投資者，一定要慎之又慎。
在越南投資，雖然有最低10萬美金注冊資本的要求，但根據(jù)近期去越南投資者的反饋情況統(tǒng)計，最低的注冊資本一定要高于10萬美金，更有甚者，可能需要最低30萬美金。因此，我們建議，對外投資的金額一定不能小于30萬美金，且該30萬美金，需要自申請之日起90日內(nèi)實繳到位。
鑒于上述30萬美金對外投資的硬性要求，國內(nèi)投資者，尤其是企業(yè)作為股東時，一定要考慮到股東自身的注冊資本。國內(nèi)ODI備案時，有一條件就是母公司的注冊資本必須要高于對外投資的金額。因此，國內(nèi)企業(yè)尚未達到上述標準的，需要提前增資至符合要求的標準。
我們了解到，越南北寧省，對于一些投資者的要求投資金額要100萬美金，其中90天之內(nèi)到位30萬美元，剩余的須在公司成立后5年內(nèi)繳足。
因此，近期有去越南考察具體情況的投資者，一定要注意多了解一下自己選擇的投資地點的特殊規(guī)定。沒有考察計劃的投資者，可以選擇專業(yè)的渠道了解更為可靠的投資地點的信息，爭取做到萬無一失。
眾所周知，越南當?shù)氐膭趧诱叩墓べY水平很低，和昆山比起來，可能某些崗位或行業(yè)的工資水平還不及昆山同類型的三分之一。但拿二者的積極性相比較，越南的勞動者可以說得上是懶惰了，同時，他們又特別注重自己的勞動權(quán)益，他們寧愿不要高昂的加班費，也不愿意犧牲休息的時間去加班。當發(fā)現(xiàn)自己的工資標準低于他人時，不去考慮大家是否在同一崗位，從事的工作內(nèi)容是否一樣，只會強烈要求老板加工資，否則，就以罷工相要挾。在國內(nèi)，很少見到員工罷工的情形，但在越南，員工罷工就像是家常便飯，只要是自己的要求沒有得到滿足，便可通過這種方式要求公司。因此投資者聘用當?shù)厝藭r，在嚴格遵守當?shù)貏趧臃ㄒ?guī)的規(guī)定的同時，適當考慮當?shù)毓と撕蛧鴥?nèi)工人的比例。
在越南，雇主雇傭外籍員工的程序基本與中國相同，在越南工作的外籍勞動者，一般情況下必須取得越南主管部門頒發(fā)的工作許可證；勞動者在獲批許可證后還應辦理工作簽證和暫住證，只有具備以上證件后，才可長期合法地留在越南居留務工。
異地就業(yè)，顧名思義，離開其居住地到其他地方工作。對于大多數(shù)越南勞動者來說，他們是不愿意離開生活的地方而去較遠的地方工作的，絕大多數(shù)的勞動者都會拒絕跨區(qū)域工作。這使得投資者在選擇場地時，需要多關(guān)注當?shù)氐膭趧恿l件，勞動力密集程度等因素。同時，又不得不考慮其他生產(chǎn)成本的變動，如工廠設(shè)在勞動力密集的地方，但距離客戶又較遠時，運輸成本的增加。畢竟越南交通的便利程度無法與國內(nèi)相比。
在國內(nèi)，有勞動者、用人單位和雇傭的區(qū)分，對于一些工作，我們可以采用雇傭的方式用臨時工取代正式員工，從而降低企業(yè)的成本和用工風險。但在越南，這種方法是行不通的。越南沒有這樣的區(qū)分，即便是自然人之間的關(guān)系，如聘請保姆，招收學徒或?qū)嵙暽纫捕夹枰袷卦侥蟿趧臃ǖ囊?guī)定。
